楼市调控16天 房价怎么样？

在10月过去的16天里，全国主要的54城市合计签约商品房住宅130944套，较9月份同期137483套的签约量小幅下滑，结束了此前连续增长的态势。对此,业内人士表示，“由于网签的滞后效应，实际成交还未完全反应当下楼市的真实数据。如果剔除政策末班车的影响，市场在最近一周的下调幅度应在35%左右”。

据悉,不少节前敲定的新房和二手房交易，都集中在10月份做网签，所以目前的成交数据看上去还比较平稳，“但到月末就不好说了，如果信贷再收紧，肯定会出现量价齐跌的情况。”有业内人士指出。

从10月来成交结构看市场已经开始出现了变化。但到目前为止，房价下调至存在与个案，整体市场还在博弈过程中。

少了，集中在几个城市：

在22个城市出台调控政策后，各地楼市出现了明显的退烧现象，叠加10月份长假影响，截止10月16日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块9宗、超过5亿的地块20宗。

整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止日前，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有6宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海。

其他城市的土地成交相比前期均有所降温。

城市成交情况：

1、在22个出台调控措施的城市中，部分二线城市的政策颇为严厉，其市场降温也最为明显。据悉，二线城市成交量已经连续两周低于4万套，这也是春节后首次出现这一情况。同时，上周3.36万套的成交量更是较节前出现了腰斩。“二线城市普遍升级的限购、限贷政策已经开始影响市场成交量。”有业内人士指出。

2、从城市影响看，一线城市北京、上海环比上月同期分别下调了42%与16%，而深圳与广州则签约上涨了50%以上，另外杭州、青岛、昆明、南宁、石家庄、南昌等城市签约出现了上涨。而苏州、济南、长沙等城市出现了环比下调。

3、三线城市因为二线城市的溢出效应，出现了短期的成交上行，但因为统计城市数据少，所以整体看，市场上涨幅度有限。

4、网签数据不能反映当下受到调控的市场情况，从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了30-40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

一线机构签约的数据影响如何?

从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源，大幅降价到市场水平的现象。

整体看，一二线市场签约即使在部分城市出现抢末班车的刺激下，截止16日，实际签约数据也下调了25-30%。

剔除政策末班车影响，市场在最近一周下调幅度在35%左右。

而且从限购城市看，蓄客大量放弃购房意向的现象比较明显。

从未来预期看：

本轮政策将快速抑制房价过快上涨，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。但如果信贷不收紧，可能调控影响将会偏弱。

政策方向：

未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。

未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。

这一轮政策因为原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

整体看，这一轮政策的力度非常大，市场将告别明显上涨。

有业内人士指出，年末房价面临回调压力最大的，是那些前期涨幅过快，交易量中外来投资客占比过重的城市。其因政策效应将导致投资资金迅速撤离，进而使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达八成,将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。

而那些供需矛盾较大且短期内土地供应不足的城市，由于有不同层次的需求托底，再加上前期土地供应不足，买卖双方对房价长期看涨的预期依然存在。从本次政策对此类城市的调控来看，以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态，此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策，市场的反应也难以超出基于历史经验的预期，但高位向下小幅震荡已在所难免。