抚顺

“稳”“控”之道:跳出房价看楼市

2017年01月10日来源:住在杭州网国内动态责任编辑:chenliang

-我国房地产库存中70%分布在三四线城市,去库存效果仍不乐观。

-2015年底我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间,需要提高投机投资的持有成本。

-仅从需求侧调控往往只解决短期问题,真正的长效药应该是供给侧的改革。

-房地产市场分化的背后,更严重的问题是城镇化中人口政策导向和人口实际流向出现的背离。

中央经济工作会议提出,促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

2016年国庆前后,各地调控政策陆续出台。以最新的数据来看,去年楼市价格过快上涨的局面已然稳住。但是,中央经济工作会议提出的“基础性制度和长效机制”,则需要破解财税、土地、人口等多方面的矛盾。

1.泡沫之后的“泡沫”

【库存压力】

国家统计局数据显示,截至2016年11月末,全国商品房待售面积69095万平方米,比10月末减少427万平方米,全国房地产库存量已经连续减少9个月。但另一项数据显示,我国房地产库存中70%分布在三四线城市,去库存效果仍不乐观。

回顾2016年楼市走向,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,其值得强调之处在于房地产市场出现了“双泡沫”。

“一方面是一二线热点城市的价格泡沫、资产泡沫,另一方面则是三四线城市的数量泡沫、库存泡沫。”顾云昌指出,“双泡沫”的出现和我们过去面临的问题有很大不同,“以前调控是全国一刀切,这次调控国务院没说话,而是由住建部具体部署,叫作因城施策。因为有的是数量泡沫,有的是价格泡沫。数量泡沫有数量泡沫的办法,价格泡沫有价格泡沫的办法。”

尽管目前楼市价格过快上涨局面已然稳住,但仍需加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

在顾云昌看来,去年上半年定下的任务是去库存,为此相关部门出台的金融政策、货币政策都是围绕去库存而准备的;而下半年我们的重点变成了控房价,是因为占到整个城市数量不到10%的城市出现了房价过快上涨。现在由各个城市因城施策出台调控政策,“体现了调控政策的进步”。

中央经济工作会议提出,房子是用来住的,不是用来炒的。住建部原副部长仇保兴认为,这一定调找准了当前房地产的主要问题,就是金融风险、炒房过热,“我们的调控政策需要一个平衡,既要遏制房地产的泡沫,又要防止大起大落;既要降低大城市的杠杆,又要关注三四线城市的去库存”。

国土资源部调控和监测司巡视员董祚继认为,当前高房价和高库存并存、分化严重,如何分类、对症下药很重要,“不仅是二线城市之间,一线城市和二线城市之间,甚至一线城市内部情况都各不相同。所以,未来房地产市场政策要更加精准,区别对待很重要。”

2.调高门槛的“无奈”

【需求调控】

2016年国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及监管措施频频加码。在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

“从限购、限贷到限价,需求调控其实是一种无奈。调控应该更多地用市场的手段,因为价格机制是调节供求关系很好的手段,但如果我们控制了价格,可能会留下后遗症。”顾云昌指出,房地产调控是兴奋剂,也是镇静剂。低迷时打兴奋剂,促进需求;暴涨时打镇静剂,控制房价。但这实际上都是一种短期药,仅从需求侧调控往往是解决短期问题,真正的长效药应该是供给侧的改革。

国家信息中心首席经济学家范剑平表示,通过需求端提高买房人的门槛,虽然能够短期抑制房价上涨过快,但从长远来讲,要使这些城市真正做到房价稳定,需要政府在货币供应趋稳后做两件事情:一件就是增加保障房的供应,另外一件就是根据人口流向增加这些城市的土地供应。只有这样才能让供给和需求相匹配,使供需真正拥有平稳的市场基础。

当然,并不是所有人都认同增加热点城市的土地供应。在范剑平看来,我国房地产市场存在多重矛盾。如果跳出房地产,从城市产业结构、人口过度向大城市集中来看,中国房地产的问题并不是增加土地供应就能解决的。

如何增加供给,另一个被广泛讨论的措施是房产税政策。据估算,2015年底,我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500万到8800万套之间。顾云昌指出,需要提高投机投资的持有成本,同时降低自住住房的居住成本。第一,尽快出台房产税,提高居民拥有过多住房的成本;第二,对合理的居住需求应该给予面积减免、价格减免等综合减免。

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