刘远举：小产权房能和商品房平起平坐吗?

《计划》能够算作是一次土地制度的技术性变革，其中也包含着更深层次的变革——进步农民对土地产权的完好性。

8月28日，疆土资源部与住房和城乡建立部印发《应用集体建立用地建立租赁住房试点计划》(下称“计划”)，肯定将在北京、上海、沈阳、南京等13个城市展开集体建立用地建立租赁住房试点。

事实上，早在十八届三中全会曾提出，树立城乡统一的建立用地市场，乡村集体运营性建立用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。因而，此次试点实则是住房供给体系变革的进一步深化。

深化的一个成果，在于集体建立用地建立租赁住房试点，实践上突破了1998年以来，城市住房由政府征地、垄断国有土地建立的场面。这意味着原来处于灰色地带的“城中村”和城郊接合部的村集体，能够名正言顺开发房屋用于出租，做出租生意。

如此看来，《计划》能够算作是一次土地制度的技术性变革，更深层的意义在于，进步农民对土地产权的完好性。

事实上，我国城市居民与乡村居民对土地产权的完好性是不同的。

对中国城市居民而言，经过房改后，他们能够低价购置公租房，公租房的运用权就变为“产权”。因而，房屋产权由房屋一切权和土地运用权组成，城市居民对城市土地只具有运用权。

不过，固然只具有运用权，但可自在买卖、传给下一代，城市土地实则被财富化了。相比后来房地产的宏大增值，很大水平上就是把城市土地，以运用权方式，分享给了当初低价购置土地的市民。另一方面，假如城市居民移民变成他国公民，仍然能够把房子卖掉换成现金，这意味着，城市居民能够把土地福利带到国外，产权愈加完好。

但农民土地不一样。固然农民名义上具有土地产权，但由于身份等问题限制，勿说带出国门，即使是在一国内转化身份(比方考上大学)，也可能失去土地一切权。

而且，农民不但以集体方式具有土地，土地的用处也被严厉限制，必需经过征地，才干转化性质，变为其他用处。由于农民没有直接买卖权，所以，农民固然名义私有土地，但一切权却比城市居民运用权更不完好。权益不完好，收益也将受损，各地征地也多因而产生纠葛。

此次试点变革，至少从技术上，使得农民产权愈加完好。集体建立用地建立租赁住房，没有了征地过程，乡村土地与城市土地的差价，则由乡村集体、农民和承租人分享。城市居民降低租房开支自不用说，对农民而言，则拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，收益也将因而增加。

当然，固然《计划》对土地用处做了限制，只能建立租赁房。不过，租赁时间长短等方面，也存在诸多探究空间。比方，长达四十年、五十年的租赁合同，简直同等于购置自住。在租售同权的公共效劳体系之下，这也意味着所谓小产权房可以与普通商品房等量齐观。

当然，试点也面临一些应战。由于我国农民的契约认识与法治认识有待进步，关于修建租赁房的开发商而言，和乡村集体协商本钱大，契约牢靠水平低。因而，土地固然廉价，后续纠葛或在所难免。政府如何树立相关制度、扮演好居间角色，处置法律方面的相关问题，则是需求进一步关注的。

□刘远举(上海金融与法律研讨院研讨员)