抚顺

“只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题

2017年09月25日来源:微博行业动态责任编辑:tanmenglong

在租售并举的调控理念下,房地产向寓居属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均呈现了开发商100%自持地块用于出租的现象。

企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营形式如何获利,能否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

中国新闻周刊:你以为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保证房的合理比例应该是怎样的?

任志强:国际上成熟的大都市、兴旺城市的租赁市场,占比大致在40%~50%之间,但它绝不是一个国度规范住房政策,由于一些小的城市基本不需求租赁市场。

相比于美、英、法等国度,中国租房占比小。均匀来看,中国租房人口户数比大约在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则到达39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。

所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要依据城市人口容量和开展特征来决议。

我的一个根本判别是,将来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面大约有三分之一的户数经过租房处理寓居问题,三分之二经过自有住房处理寓居问题。

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面简直就不需求了。

租赁房的量化比例,全国并不需求统一。各地可依据城市化进程制定精准政策投放和管理,政策能够留有恰当冗余调整空间。

中国新闻周刊:除在乡村集体土地上建立租赁住房外,还有企业经过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎样看?

任志强:无论是在乡村集体土地建立租赁房,还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个补充,只能在大城市或人口净流入特殊城市处理局部人的寓居问题,而不是问题的全部。

企业经过竞拍方式取得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从久远看,有可能执行不下去。

依照现行政策,这种做法有不合理的中央。第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的结果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?

国际惯例是,房地产建筑投资,财团贷款期限最高20年,普通状况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建立期7~8年收回本息,这是比拟好的投资。

所以租金价钱要满足企业资金报答需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的状况降落低房租,只要国有单位才能够,等于是给租房补贴。

第二,租金高了谁会租,租给谁?如今建立租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸收优秀人才,假如不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸收高端人才,这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块,张江取得的土地本钱远远低于市场价,万科则是经过市场招拍挂竞地价竞得土地,本钱不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,将来万科的财务报表会很难看。

中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才干持续?

任志强:这项政策若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收完成不动产证券化的方式。REITs能够处理房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。

REITs最早呈现在2003年的18号文件,当时我参与文件讨论时提出引入树立REITs,很多人反对,最终没写入18号文件正文,但提出酝酿后开展的意见附在文后。

2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终肯定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,尔后至今再无动静。

树立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决议,2008年政府工作报告说得很分明,只是没细则,所以就没有执行下去。

直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。

REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一定期限向投资人停止分配,按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券能够在市场上流通,能够协助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。

若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策根本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资本钱。

相似上海张江地块,与集团客户定向协作,将50年租赁权转换给国有单位。即使是国有企业,数量少还扛得住,若大范围铺开这种方式,国有企业也肯定不行。

万科竞得永丰地块,也想走与大企业协作这条路,比方找小米公司整租,但这种变相买房协作方式没被批准。将来万科有可能做晋级效劳,配好家具家电,晋级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。

中国新闻周刊:从国际经历来看,你以为中国该自创哪些国度的经历?

任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,坚持了长期稳定的房价,在全球“独善其身”,德国国度规范租赁市场的政策经历值得自创。

德国是依照住房协作社的方式树立租赁住房市场,其居民私人持有住房大约40%,大局部寓居需求,采用税收调控租赁住房供给量和租金涨幅,国度保证住房协作社的收益高于普通投资,比方国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因而德国没有炒房的概念和空间。

此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经历都能够自创,虽然这些外国经历不能处理中国租赁市场的全部问题。

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