抚顺

二线城市的投资客欲来深圳炒房,被高价吓跑了

2017年11月22日来源:樱桃小房子国内动态责任编辑:tanmenglong

由于二线城市的暴涨,泡沫短期迅速膨胀,让这些地方的投资者也开始不寒而栗,因此他们将目光重新投向一线,而一线城市中,深圳落户门槛最低,突破限购的堡垒最容易,因此很多投资者有意向来深圳买房,包括成都、南京、杭州等市,消息一传出,让深圳本土的人以为房价又要涨了。

据樱桃大房子了解,确实有大机构一层两层的扫深圳商住公寓,但也只是个别现象,在住宅市场,要获得买房名额,就不是件容易的事。

近期,看似声势浩大的炒房族,跑来深圳踩盘后也发现,太贵了!!!

前几天有个外地老板来深圳看房,转了一圈发现,想买高端的比如后海、香蜜湖、华侨城等豪宅片区,一套三房,没有两三千万搞不定。他那一千多万的预算,要想买好的学位房,只能买个两房,最后只有打道回府了。

而普通住宅,在关内,能让人看得上眼的,至少是7万以上,两房70平米通常在五百万以上;关外,基本在350万以上,次新的在400万以上。

目前的房价,说实话,深圳本土首次置业的刚需都无力接盘了,市场成交多以改善型需求为主。投资客基本上退出江湖了,因为短期已经无利可图,房价只要稳住,再进场投资就很难获得合理回报。

而某炒房大佬在号召粉丝们明年元旦后抄底深圳,我不知道他们了不了解深圳市场,深圳是给你一个杠杆可以撬动整个楼市的地方,房子金融属性非常强,投资客比重大,只要信贷宽松,允许加杠杆,深圳房价就会大涨,因为盘子小嘛,好操纵。

但是,经过这几年疯狂加杠杆,深圳居民的杠杆已经用到了极限,现在只要你有过贷款记录,连换房,首付也是5成了,虽然市场上有高评高贷的房子,但毕竟不具有普遍性,市场要炒起来,必须是全民参与。

数据显示,2016年深圳的住户贷款余额高达15022.07亿元,高居全国第二,也是少有的几个住户贷款余额大于住户存款余额的城市,贷款余额与存款余额之比高达145%。而住户贷款中,绝大部分都是住房按揭贷款。

因为2015年以来的这一波行情涨的太狠了,连均价都从2万多翻到了5万多,更别说具体的个盘,市场的购买力是真的透支了,虽然外地人可以通过购买社保,迁户口来解决限购的问题,但这个队伍能有多大?

假如真有一大批这样的人,樱桃敢说,三年内,也是来做慈善,当接盘侠的,因为刚好给去年下半年入市的投资客解套,这些本地的稚嫩投资客,资金实力不足,大多依靠银行消费贷款、各种民间金融机构贷款凑齐首付,准备的月供资金一般只有两三年,如果市场一直平稳,甚至下跌,而贷款不放松,他们在2019年就会开始撑不住,现在都在寄希望于市场反弹。

而且每个市场的差异性非常大,比如深圳的老破小,跟次新房的价差,同一个地段可以相差一倍以上,福田区核心区,还有3万多的老破旧,这在北京上海是不可想象的。深圳都是年轻人,大家宁可买关外郊区的新房子,也不愿意买核心地段的老房子,地段为王的传统概念在深圳已经失效,你如果觉得便宜买这些老破旧,呵呵,万年跑输大盘,下次我再专门写文章说。

深圳长期非常看好,但中短期,需要休养生息,积蓄买房力量,从2016年10月第二轮调控以来,虽然市场成交比较冷淡,但房价没有明显下跌,也就5%-10%左右,还不如北京的15%,未来几年,货币环境只会越来越紧。

所以对投资者,如果你的自有资金不是很充足,不能保证三四年以上的月供资金,还是不要盲目在深圳投资,小心短期内掉坑里

至于商住公寓类不限购不限贷的产品,最好先算一算租金的投资回报率,能到年化10%再考虑,毕竟不带学位,杠杆低,升值幅度会远远跑输住宅,北京那些高位投资商住的是坑惨了,价格跌到吐血。

通常,市场从启动开始,上涨的时间在两年左右,调控后,市场会横盘一两年再跌。当然,不同城市会有先后区别。

如果你不知道怎么把握市场,就遵从一个原则好了,看从2016年到现在,房价有没有翻倍,如果翻倍了,就谨慎考虑投资的事了,几乎每一个市场,翻倍之后,市场的后劲都不足了,毕竟市场需求不是无限的,如果涨的太狠,那游资就会逐步退出,去选择其他的洼地,这个游戏规则已经发生变化,全民炒房赚钱的时代渐渐过去,如果不想成为被割的韭菜,还是多学习多了解,谋定而后动。

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