押宝“租售并举”，布局长租公寓

2017年，一批品牌房企抢滩规划长租公寓，以“整租”方式向“散租”统治的租赁市场发起应战

●盈利问题备受关注，业界剖析，集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间，盈利才干变好

有机构剖析师表示，相关于中介机构，绝大局部房企有着强大的项目运营和管理才能。图为万科的泊寓。

租赁市场的猛烈革新正在我们身边发作。2017年以来，万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市场，在长租公寓范畴积极扩张。它们带来大量的资金和新的市场规则正在重构租赁市场的次序。长租公寓这一崭新的产品形态提供了一种与传统租赁方式完整不同的价值观念，随同着来势汹汹的房企大军不时进入这一范畴，它们能否可以改动租赁市场的现有格局?

押宝“租售并举”，规划长租公寓

今年夏天以来，从广州试点推出租购同权政策开端，时断时续的政策出台让租赁房市场一时间变得尘嚣甚上。最近集体用地建立租赁房的政策出台，更是让话题的热度进一步上升。人们看到了租赁市场将来宏大的潜力。以至有业内人士将其视为处理往常高房价问题的一种可选计划。

政策的风吹了起来，租赁市场的活泼让人们赫然发现：这个本来松懈、紊乱的行业里不知不觉竟有了如此众多房地产企业的庞大身影——2017年开端，一批品牌房企先后在租赁市场的长租公寓范畴摊开了本人的幅员。

8月17日，中骏置业于香港举行中期业绩发布会，其管理层在会上指出：“目前中骏置业长租公寓已有7000多间，主要规划一二线城市。”

8月25日，万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场明白表示：“万科是从三年前开端规划长租公寓的，并且置信租售并举的时期一定会降临。”

8月底，远洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市，并且还将在今年下半年持续推出同类产品。除此之外，像石榴地产这样的中型房企也在积极规划长租公寓范畴，往常其旗下熊猫公寓产品曾经在北京推出两家门店。

“近期全国各地都特别支持租售并举，都在出台政策。”龙湖冠寓总经理王俊英表示，企业做项目也会受此影响，主要看将来城市远期规划，还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也表示：“我们在去年就已开端规划这一范畴，从去年‘9·30’之后，国度就释放了明显信号，市场要进入存量房时期。”

而另一方面，土地出让政策所产生的影响也同样在助推长租公寓市场。从去年开端，北京土地市场上出让了大量房企自持用地，不管土地属性是商办还是住宅，这些地块上终究应该做什么样的产品不断是业界讨论的焦点。“在商业盈利艰难，众创空间供大于求的背景下，长租公寓似乎是一个不错的打破点。”易居研讨院智库中心总监严跃进表示。

应战“散租”，房企改动市场格局

密集的政策利好让2017年成为长租公寓市场上一个十分明白的分水岭。在此之前，市场上存在的是来自互联网企业、中介机构打造的长租公寓产品，比方新派公寓、自若寓这一类产品。它们带有很强的实验颜色，运营企业受限于资金和运营才能的问题，并没有才能停止大范围的产品复制。抑或，有些产品只是基于中介本身业务的一种延伸，比方链家的“自若寓”、我爱我家的“相寓”。但随同着地产企业“抢滩”这一市场，原有的格局正在重构。

“房企进入市场之后最大的特性就是让租赁市场的运作形式呈现了改动。”一位机构剖析师向记者表示，相关于中介机构，绝大局部房企都有着强大的项目运营和管理才能，它们进入租赁市场打造长租公寓产品，以整租的方式对以往被“散租”统治的租赁市场发起了应战。

往常的长租公寓市场，实践上曾经成为房地产企业的竞技场。这些企业具有比互联网公司和中介机构更为完善的产业链条，它们用打造、运营房地产项目的形式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中固然后发，却依托着雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。

链家研讨院院长杨现领表示：“目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自若等长租租赁机构;而将来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”他表示，随同着更多的资本和玩家进入这一范畴，新的赛道规则也正在渐渐树立。

问题一报答率低?

长期报答多定在6%-7%

在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观念：做长租公寓其实质照旧是一个“二房东”式的生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反应来看，长租公寓并不是一门能够树立在“二房东”逻辑上的生意。其中，仅产品形式较低的报答率就足以令多数想要涉足这一范畴的企业思量再三。

无论是整租还是散租，资金报答率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露，链家旗下的长租产品“自若”在运营初期的五年十分痛苦，当时一线城市的租金报答率都不到2%。当然，如今随着自若运营的成熟，这种状况曾经有所改动。

从目前市场状况来看，开发商对长租公寓长期报答率的目的多定在6%-7%。当然，刚刚董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说，万他就曾经很称心了。他说：“将来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓报答率低的状况应，我们就往这个方向走。”

而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示，龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年，希望在2020年成为业内前三名，租金收益超越20亿。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的请求，主要思索的是品牌和范围。换言之，三年内，龙湖冠寓这一产品并没有思索盈利。不过，从远期来看，龙湖仍然是比拟看好这一项目，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻5%以上。重资产形式的内部报答率在10%左右，毛利率高达65%。

问题二 利润薄?

本钱控制是运营关键

目前这种较低的资金报答率是长租公寓最大的门槛，就长租公寓来讲，无论采用轻重资产哪种形式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是，长租公寓的拿项目、改造、运营本钱都不低，依托租金来回收本钱，回收周期漫长这一问题是无法逃避的。而在这样的背景之下，长租公对均衡?

易居智库中心研讨总监严跃进剖析以为：“首先，长租公寓触及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。往常的长租公寓能够分为自持项目的重资产运营形式和整租项目的轻资产运营形式。”假如是前者，那么考验的更多是企业的资金实力，由于依托租金回款周期较长。而假如是后者，则更多考验的是企业的运营才能，由于无论是承租、改造还是后期管理运营都需求控制本钱。“长租公寓自身就是一项利润较单薄的生意，因而本钱控制就成了企业需求抢占的行业制高点。”

王玺龙引见说，长租公寓最重要的投入有两项，一个是所拿物业的租金，一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明白地指出，除资金本钱之外，时间也是一种本钱。

王俊英就表示：“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样，一个是看将来，一个是看如今。长租公寓项目一次投入特别大，需求一个漫长的回收周期，谁能把这个本钱控制住，谁一定是将来终极的成功者。控制本钱是在前端要拿下项目，中间建造项目，不断到后期运营，才干保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说，时间本钱也是很重要的，由于触及租金回收，所以本钱是在拿下项目的那一刻就曾经开端计算了，拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”

问题三如何盈利?

扩张范围成首要目的

盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露，熊猫公寓的产品回收现金方式主要依托着租金和增值效劳。而王俊英则表示，龙湖冠寓的盈利主要是依托租金来完成的。假如仅依托租金来完成现金的回收，那么在单笔收益相对有限的状况下，范围就成为决议性的要素。

“从盈利角度来说，集中式公寓可能做到2万间房时，盈利状况会开端变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出，从企业角度来说，基于一定的产品和效劳才能带来的范围效应，才干博得市场。而除范围之外，长租类项目要想盈利，主要需求三点：第一是产品和效劳，第二是系统化的运营才能，第三是相比照较顺畅的融资途径。

目前市场上，很多涉足长租公寓范畴的开发商都将扩展范围作为其首要目的。比方中骏方面就在其中期业绩会上表示，中骏长租公寓项目的目的是三年做到5万间，久远目的则是1000个项目，50万间产品。

而韩石也表示：“目前政策利好，很多开发商都涉足长租公寓这个范畴来，市场需求量十分大，目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时分房间数量会超越15000间。规划一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点，希望可以疾速打破这一量级。”

问题四 如何定位?

靠质量or价钱吸收年轻人

在租赁市场上，新兴的长租公寓有着一些传统租赁方式所不能比较的优势，比方集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境，再比方背靠房企所具有的强大运营才能和资金支持。对个人租赁者来讲，长租公寓的呈现最重要的问题在于处理了租客权益被房东、中介人员随意损害的问题。

但需求指出的是，更好的寓居环境和完善的物业管理也意味着需求承当相应的费用，这一费用常常直接表现在较高额的房租上。比方龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓，其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。

“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此，一位长租公寓运营者通知记者，“仅从面积来看，长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性，这种产品更多的是依托良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸收注重生活质量的年轻人。”

假如要靠质量吸收年轻人，就需求本钱和投入;假如降低价钱、放弃质量，那么会堕入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最理想的矛盾。而矛盾的打破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们能否愿意为长租公寓所提供的生活质量买单。

长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是：“房子是租来的，而生活不是。”但理想是，目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付才能为高房租买单。而具有支付才能的年轻人，目前固然可以支撑这一市场，但当长租公寓大量入市，客源能否充足、出租率能否可以得到保证就是一个值得商榷的问题了。

对一些有足够支付才能的人来说，长租公寓这样的产品也可能难以感动他们。“相比来讲，长租公寓可能更合适新租户，关于老租户来讲收纳空间缺乏，适用性大打折扣。”租住在酒仙桥左近的陈女士向记者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小区较老，但是面积要远高于四周的长租公寓产品。“长租公寓具有吸收力的点在于具有健身房等配套设备，但是相对普通房屋租赁来讲性价比仍然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求，而且面积比拟小，假如价钱在5000元以下能够思索。”