住房改革进入崭新里程

国务院近期公布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，看似针对房屋租赁市场，实则剑指住宅与商业地产“去库存”，并改写“住者有其屋”之定义，标志着中国住房改革政策方向已进入崭新篇章。

“群租房”重出江湖

该《意见》之出台，系源于5月4日国务院常务会议“确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新转型城镇化满足群众住房需求”。其中包括鼓励个人出租自有住房、商业用房可改建为租赁住房、公租房可直接以货币补贴、专门出让租赁住房用地等。

从文件内容来看，说明中央已务实看待地产发展。考虑到住房市场已然进入冰火两重天之境地，一线及部分二线城市房价明显脱离年轻族群支付能力，因此以税费减免方式，鼓励个人将闲置房出租，甚至允许在“不改变原有防火分区、安全疏散及防火分隔设施”的情况下，可实施“隔断”出租，乃至将外来务工人员、大学毕业生、青年医生与教师纳入公租房保障体系，以因应、改善及解决当前年轻人在一二线城市“既卖不起又租不起房”之窘境。

商业地产露出一线曙光

惟多数二线及其以下城市的状态与前述截然不同。面对已建成与新建成住房之去化艰难困境，《意见》则提出可以各种优惠措施鼓励开发商“以租代售”，避免形同废墟般长期空关“养蚊子”。

从全局角度看，《意见》可以视为侧重点在于各城市商业用地全面过剩之解决。不但允许改建为租赁住房，且土地用途还可调整为居住用地，乃至为了让房子更具“租”相，水、煤、电价格按“居民标准执行”。这无异是一道对已无力运营或陷入经营泥潭之众多商业地产项目“网开一面”的“免死金牌”。但必须探索其源头是地方政府为了创造“楼宇经济”，无视商业地产在经济下行及互联网冲击下，需求锐减之现实，仍盲目出让商业用地所导致的恶果，而《意见》之处理方式，是否会使地方政府日后施政更加肆无忌惮，反正有中央“擦屁股”、兜底?值得深思。

住者“有”其屋之定义发生变化

《意见》的出台有表面与深层次意义。在形式上来看，着力于解决各城市之间住宅“供过于求”与“供不应求”的问题，加速“去库存”及降低开发商经营风险。

深入剖析不难发现，国家对于“居者有其屋”的“有”字已作了实质变更与重新定义，如同相关官员及人民日报所陈述：“有”指的是房屋使用权而不一定是拥有其所有权，并以数据佐证，强调“欧美发达国家住房自有率仅60%、日本租房结婚比例67.1%，买婚房(上海中原、代理、租房)仅14.3%”，以规劝消费者追随世界潮流。凸显在当前特定的国内外经济、金融形势下，看似失控的房价，其实是在中央掌握之中。

租赁市场商机可期

《意见》的出台会对房地产带来哪些影响?在我看来,一二线城市原来已死或半死不活的商业地产重现蓬勃生机，三线或以下城市则生死未卜;租赁企业势必大行其道，未来有机会通过不动产证券化(REITs)获利了结;“群租房”将以更规范的形式进入市场，日本颇为流行的“胶囊公寓”也会在部分一二线城市，尤其是迪士尼即将开园的上海，迎来欣欣向荣之商机;二房东或许是年轻人“勤劳”致富的途径之一。

至于有些开发商“好了伤疤忘了痛”更加贪婪地探索：商业用地改建为租赁住房是否可以按“间”出售，以加速资金回笼呢?我看3-5年内就不必做此春梦了吧，否则那就不只是国家对房地产行业的偏心，而是“专宠”了!